Die Lage auf dem Schweizer Wohnungsmarkt bleibt angespannt und hat für Wohnungssuchende ein Niveau der Knappheit erreicht, das zuletzt 2014 verzeichnet wurde. Laut dem aktualisierten Monitor Wohnungsmarkt des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) fällt es insbesondere Haushalten mit tiefer oder mittlerer Kaufkraft zunehmend schwer, bezahlbare Mietwohnungen zu finden. Während sinkende Zinsen die Mieten bestehender Verträge stabilisieren und die Nutzungskosten von Wohneigentum dämpfen, profitieren vor allem sesshafte Haushalte von dieser Entlastung – nicht jedoch jene, die neu auf Wohnungssuche sind.

Besonders deutlich zeigt sich die Verknappung des Angebots in urbanen Zentren und touristisch geprägten Bergregionen. Regionen wie Zürich, Genf, Luzern, Zug, St. Moritz, Chur sowie der Raum Interlaken–Zweisimmen werden vom BWO als besonders akut betroffen ausgewiesen. In diesen Märkten sind bezahlbare Angebote für Haushalte mit tiefer oder mittlerer Kaufkraft besonders rar, was den Konkurrenzdruck um die wenigen verfügbaren Objekte erhöht. Das BWO geht zudem davon aus, dass das Wachstum des Wohnungsbestands im laufenden Jahr 2026 erneut nicht mit der Nachfrage Schritt halten wird.

Auch beim Wohneigentum zeigen sich deutliche Grenzen der Erschwinglichkeit. Nach Einschätzung des BWO gilt ein Preis‑Einkommens‑Verhältnis von bis zu 6 zu 1 als grundsätzlich finanzierbar. Liegt der Kaufpreis deutlich über dem Sechsfachen des jährlichen Haushaltseinkommens, lässt sich das notwendige Eigenkapital meist nicht mehr in angemessener Zeit ansparen, und die Tragbarkeit gilt als nicht mehr gegeben. Ein Haushalt mit einem Bruttoeinkommen von 120'000 Franken sollte demnach ein Objekt im Wert von maximal 720'000 Franken erwerben, um innerhalb dieses Rahmens zu bleiben.

Für den unteren Mittelstand ist selbst diese Schwelle in vielen Regionen kaum noch erreichbar. Laut BWO sind die Preise für diese Gruppe nur noch in wenigen Landesteilen wirklich erschwinglich. Der Erwerb von Wohneigentum setzt dort eine längere Ansparzeit, ein hohes Mass an Durchhaltewillen und deutliche Kompromissbereitschaft voraus – sowohl beim Standort als auch bei der Ausstattung. Haushalte des oberen Mittelstands verfügen zwar über bessere Chancen, stossen jedoch in wirtschaftsstarken und teuren Regionen wie dem Genferseegebiet, Zürich und dem Baselbiet ebenfalls zunehmend an finanzielle Grenzen.

Während die Zinsentwicklung Bestandsmieter und Eigentümer tendenziell entlastet, zeichnet der Monitor Wohnungsmarkt für Wohnungssuchende und aufstiegsorientierte Mittelstandshaushalte ein deutlich weniger positives Bild. Ob sich die Situation in den kommenden Jahren entspannt oder weiter zuspitzt, hängt nach Einschätzung des BWO wesentlich von der Entwicklung der Haushaltszahlen ab. Solange der Zuwachs an Haushalten das Wachstum des Wohnungsbestands übersteigt, bleibt der Markt eng – mit spürbaren Konsequenzen für Erschwinglichkeit und Auswahl auf dem Schweizer Wohnungsmarkt.

Die Schweizer Regierung verschärft den Ton im Abstimmungskampf gegen die Volksinitiative «Keine Schweiz mit 10 Millionen!», über die am 14. Juni entschieden wird. Der Bundesrat und das Parlament empfehlen die Vorlage zur Ablehnung und warnen vor weitreichenden Konsequenzen für Wirtschaft, Sicherheit und das Verhältnis zur Europäischen Union. Die Initiative will die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz bis 2050 auf 10 Millionen begrenzen und ab einem Schwellenwert von 9,5 Millionen zwingende Gegenmassnahmen auslösen.

Aus Sicht des Bundesrats könnte die Umsetzung dieses Ziels bedeuten, dass die Schweiz das Abkommen über die Personenfreizügigkeit mit der EU aufkündigen müsste. Dieses gilt als zentrales Element des bilateralen Wegs. Bundesrat Beat Jans stellte in Bern klar, ein solcher Schritt würde nicht nur die Freizügigkeit selbst infrage stellen, sondern die bilateralen Abkommen insgesamt erschüttern. Gemäss mehreren Studien, auf die sich die Regierung beruft, wären für die Schweizer Volkswirtschaft Einkommensverluste in Milliardenhöhe zu erwarten, zudem sei mit einem Druck nach unten auf die Löhne zu rechnen.

Auch die Kantone und die Sozialpartner stellen sich gegen die Initiative. Vertreter der Konferenz der Kantonsregierungen sowie von Gewerkschaften und Arbeitgeberverbänden warnten, dass Unternehmen, Spitäler, Alters- und Pflegeheime und andere öffentliche Institutionen deutlich schlechter Fachkräfte aus der EU und der EFTA rekrutieren könnten. Dies würde den bereits bestehenden Arbeitskräftemangel verschärfen, insbesondere in ländlichen Regionen. Der Bundesrat verweist in diesem Zusammenhang darauf, dass die Zuwanderung stark von der Lage auf dem Arbeitsmarkt abhängt: In Phasen der Hochkonjunktur holen Firmen vermehrt Personal aus dem Ausland, wenn in der Schweiz zu wenig qualifizierte Arbeitskräfte verfügbar sind.

Über die wirtschaftlichen Effekte hinaus sieht die Regierung auch Risiken für die innere Sicherheit und das Asylsystem. Sollte die Schweiz im Zuge eines Konflikts um die Personenfreizügigkeit auch die Schengen- und Dublin-Abkommen verlieren, müsste sie deutlich mehr Asylgesuche eigenständig bearbeiten und könnte bestimmte Schutzsuchende nicht mehr in andere europäische Staaten überstellen. Das würde die Kosten im Asylbereich erhöhen. Zudem ginge der Zugang zu wichtigen europäischen Datenbanken für Polizei und Grenzschutz verloren, was die Bekämpfung von Kriminalität und Terrorismus erschweren könnte. Der Bundesrat plädiert daher dafür, dem demografischen Wachstum mit gezielten politischen Massnahmen zu begegnen, statt mit einem starren Bevölkerungsdeckel das institutionelle Gefüge mit der EU und zentrale wirtschaftliche Interessen aufs Spiel zu setzen.